Wohnflächenberechnung
Was ist eine Wohnflächenberechnung und wie wird sie durchgeführt?
Die Wohnflächenberechnung ist ein wichtiger Nachweis einer Immobilie. Sie wird benötigt, um die Fläche des Hauses oder der Wohnung darzustellen. Dieser Nachweis wird zum Beispiel für einen Bauantrag, als Nachweis für Vermietung oder für die Finanzierung verwendet.
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Es gibt in der Praxis aktuell zwei Arten der Berechnung der Wohnfläche:
- Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und
- Berechnung nach der DIN-Norm 277.
Bei der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung werden die Grundflächen der tatsächlich zu Wohnzwecken zu nutzenden Räumen und Bereiche wie ein Balkon addiert. Abgezogen werden dann Teile, die nur eingeschränkt nutzbar sind (Terrassen und Balkone). Diese Bereiche können wetterbedingt mal mehr und mal weniger genutzt werden und werden deshalb entsprechend nur zu 25 bis 50 % der Wohnfläche gezählt. Abstriche werden ebenfalls auch bei Dachschrägen gemacht. Da diese nur teilweise zu nutzen sind, kann hier sogar bis zu 100 % der Grundfläche unter einer Dachschräge abgezogen werden.
Bei der Berechnung nach der DIN277 wird die Grundfläche einer Immobilie nach Nutzfläche (NF), Technische Funktionsfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF) unterschieden. Außerdem werden viele Flächen angerechnet und Räume zusammengezählt. Sie wird meist für die Berechnung der Mietflächen in Industrie- und Bürogebäuden herangezogen, da bei dieser Berechnung die Wohnfläche und Nutzfläche gleichgesetzt werden.
Beide Arten der Berechnung führen grundsätzlich zu einer zuverlässigen und anerkannten Flächenangabe. Grundsätzlich sollte man die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung nutzen, da diese die gängigste Methode ist und vor Gericht anerkannt wird bzw. im Streitfall dort als Berechnungsmethode herangezogen wird.
- Auf dem freien Wohnungsmarkt überlässt es der Gesetzgeber dem Vermieter, wie er die Fläche seiner Wohnung berechnet, ob nach der DIN277 oder nach der Wohnflächenverordnung (WoflV). Die meisten Vermieter greifen auf die DIN277 zurück. Diese erlaubt es ihnen Kellerräume, Dachschrägen und Balkone zur Wohnfläche dazu zu rechnen. Dadurch können sie einen höheren Mietzins verlangen.
Hinweis: Für ältere Mietverträge, welche vor dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden, gilt die aktuelle Wohnflächenverordnung nicht. Die Berechnung für diese Wohnungen beruht auf der alten Verordnung, der sogenannten Zweiten Berechnungsverordnung (II BV). - Die Angabe der Wohnflächen m² erfolgt im Grundrissplan (wird dort je Raum dargestellt). Eine preisliche Unterscheidung nach Berechnungsart gibt es nicht.
Wohnflächenberechnung nach der WoFlV:
Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.
Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
- Zubehörräume, insbesondere wie Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie Geschäftsräume.
Anrechnung der Grundflächen:
- von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
- von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
- von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
- von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte
Fläche nach WoFlV 2004 in m²
| Raum-nummer | Nutzung | Mieter | Grundfläche | Anrechnung in % | Grundfläche Netto |
|---|---|---|---|---|---|
| 2. OG | |||||
| Wohnung1.1 | |||||
| OG2.1.1 | Flur | 13,4 | 100% | 13,4 | |
| OG2.1.2 | Bad | 4,6 | 100% | 4,6 | |
| OG2.1.3 | Küche | 7,1 | 100% | 7,1 | |
| OG2.1.4 | Schlafzimmer | 16,3 | 100% | 16,3 | |
| OG2.1.5 | Wohnzimmer | 20,6 | 100% | 20,6 | |
| Summe Grundfläche | 62,0 | 62,0 | |||
Wohnflächenberechnung nach der DIN277:
In der DIN erfolgt folgende Gliederung der Grundfläche des Bauwerks:
| Brutto-Grundfläche (BGF) | ||
| Konstruktions-Grundfläche (KGF) | ||
| Netto-Raumfläche (NRF) | ||
| Nutzungsfläche (NUF) | ||
| Technikfläche (TF) | ||
| Verkehrsfläche (VF) | ||
Gliederung:
| Nutzungsfläche (NUF) | Raumarten |
|---|---|
| NUF 1 – Wohnen und Aufenthalt | Wohnräume, Schlafräume, Beherbergungsräume, Küchen in Wohnungen, Gemeinschaftsräume, Aufenthaltsräume, Bereitschaftsräume, Pausenräume, Teeküchen, Ruheräume, Warteräume, Speiseräume, Hafträume |
| NUF 2 – Büroarbeit | Büroräume, Großraumbüros, Besprechungsräume, Konstruktions- räume, Zeichenräume, Schalterräume, Aufsichtsräume, Bürogeräteräume |
| NUF 3 – Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Forschung und Entwicklung | Werkhallen, Werkstätten, Labors (technologische, physikalische, elektrotechnische, chemische, biologische usw.), Räume für Tierhaltung, Räume für Pflanzenzucht, gewerbliche Küchen (einschließlich Aus- und Rückgaben), Sonderarbeitsräume (für Hauswirtschaft, Wäschepflege usw.) |
| NUF 4 – Lagern, Verteilen und Verkaufen | Lager- und Vorratsräume, Lagerhallen, Tresorräume, Siloräume, Archive, Sammlungsräume, Registraturen, Kühlräume, Annahme- und Ausgaberäume, Packräume, Versandräume, Verkaufsräume, Messeräume |
| NUF 5 – Bildung, Unterricht und Kultur | Unterrichts- und Übungsräume, Hörsäle, Seminarräume, Werkräume, Praktikumsräume, Bibliotheksräume, Leseräume, Sporträume, Gymnastikräume, Zuschauerräume (in Kinos, Theatern, Sporthallen usw.), Bühnenräume, Studioräume, Proberäume, Ausstellungsräume (in Museen, Galerien usw.), Sakralräume |
| NUF 6 – Heilen und Pflegen | Räume für allgemeine Untersuchung und Behandlung (für medizinische Erstversorgung, Beratung usw.), Räume für spezielle Untersuchung und Behandlung (für Endoskopie, Physiologie, Zahnmedizin usw.), Operationsräume, Entbindungsräume, Räume für Strahlendiagnostik und Strahlentherapie, Räume für Physiotherapie und Rehabilitation, Bettenräume, Intensivpflegeräume |
| NUF 7 – Sonstige Nutzungen | Abstellräume, Fahrradräume, Müllsammelräume, Fahrzeugabstellflächen (Garagen, Hallen, Schutzdächer), Fahrgastaufenthaltsflächen (Bahn- und Flugsteige usw.) technische Anlagen zum Betrieb nutzungsspezifischer Einrichtungen (EDV-Serverraum, Kompressor-Raum für die Druckluftanlage einer Werkstatt, Schalträume für medizinische Einrichtungen, Schaltwarten, Leitstellen usw.), technische Anlagen zur Versorgung und Entsorgung anderer Bauwerke (Kraftwerke, Gaswerke, Trafostationen, Klärwerke usw.), Schutzräume Sanitärräume (Toiletten einschließlich Vorräume, Waschräume, Duschräume, Saunaräume, Putzräume usw.), Umkleideräume (Schrankräume, Künstlergarderoben usw.), Reinigungsschleusen |
| Technische Funktionsfläche (TF) | |
| TF 8 – Technische Anlagen | Wasserver- und Entsorgung, Gase, Heizung und Brauchwassererwärmung, Raumlufttechnische Anlagen, Elektrische Stromversorgung, Fernmeldetechnik, Aufzugs- und Förderanlagen, Sonstige betriebstechnische Anlagen |
| Verkehrsfläche (VF) | |
| VF 9 – Verkehrserschließung, -sicherung | Flure, Hallen, Treppen, Schächte für Förderanlagen, Fahrzeugverkehrsflächen, Sonstige Verkehrsflächen |
Fläche nach DIN277:2016 in m²
| Raumnummer | Nutzung | Mieter | Gesamt NRF | Gesamt TF | Gesamt VF | NF1.1 | NF1.3 | NF1.5 | NF2.6 | NF4.1 | NF7.1 | NF7.3 | NF7.9 | TF8.1 | TF8.2 | VF9.1 | VF9.2 | IKF | AKF |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2. OG | |||||||||||||||||||
| Wohnung1.1 | |||||||||||||||||||
| OG2.1.1 | Flur | 13,7 | 13,4 | 0,2 | |||||||||||||||
| OG2.1.2 | Bad | 4,7 | 4,6 | 0,1 | |||||||||||||||
| OG2.1.3 | Küche | 7,2 | 7,1 | 0,1 | |||||||||||||||
| OG2.1.4 | Schlafzimmer | 16,4 | 16,3 | 0,1 | |||||||||||||||
| OG2.1.5 | Wohnzimmer | 20,8 | 20,6 | 0,2 | |||||||||||||||
| Summen | 62,8 | 50,3 | 7,1 | 4,6 | 0,8 | ||||||||||||||
| NRF | NF+TF+VF | 62,8 | |||||||||||||||||
| KGF | IKF+AKF | ||||||||||||||||||
| BGF | NRF+KGF | 62,8 | |||||||||||||||||
